RSS
Новости
8 февраля 2011, 18:20
«Зеленая» аренда: несколько слов из жизни энергоэффективного здания

Если еще вчера популярности таких приставок как «мега», «макси», «ультра» на всем чем угодно завидовали голливудские звезды, то сегодня мода на «эко», «био» и «грин». И казалось бы, где этому «грин» в аренде взяться? Однако приходится констатировать, что «зеленая» аренда активно развивается в мире, вовлекая в это движение все больше сторонников. И дело даже не в дополнительном вазончике на подоконнике арендуемого помещения. Что же такое «зеленая» аренда, и какие перспективы ее развития в Украине?

Что такое «зеленая» аренда?

«Зеленая» аренда понятие комплексное и включает в себя экономическую и социальную составляющую.

В общем, под «зеленой» арендой имеется в виду комплекс мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности здания, в котором находятся арендуемые помещения. Повышение энергоэффективности приводит к уменьшению издержек на коммунальные услуги и услуги по содержанию здания (помещений).

Для арендодателя это дает возможность уменьшать ставки аренды, что довольно-таки важно в конкурентной среде, и как результат, увеличивать процент занятости помещений, а также увеличивать прибыль.

Для арендатора экономическая выгода зеленой аренды - это уменьшение издержек на коммунальные и операционные услуги.

«Зеленая» аренда может быть связана также и с налоговыми и другими административными стимулами, которые предлагаются государством для внедрения энергоэфективных технологий.

Другими основаниями внедрения «зеленой» аренды являются повышение репутации компании, как структуры, которая заботиться об окружающей среде, а также повышение корпоративного духа среди сотрудников.

Уже сегодня можно говорить, что в Украине будет сформирована своя отличительная практика заключения «зеленой» аренды. На Западе «зеленая» аренда является одной из альтернатив для так называемой «трипл нэт лиз» (triple net lease), когда арендатор платит самостоятельно все коммунальные и операционные расходы, связанные с пользованием и содержанием в надлежащем состоянии помещений, включая налоги, страхование, ремонт. Арендная плата, при этом, ниже, чем в случае с обычной арендой. В их случае, арендодатель оплачивает капитальные улучшения помещений, но экономические выгоды от этого получает арендатор в виде экономии на энергоресурсах.

«Трипл нэт лиз» не характерен для украинского рынка аренды коммерческой недвижимости. Поэтому как для арендодателя, так и для арендатора должны быть доступными другие выгоды (стимулы) для имплементации «зеленой» аренды в Украине.

Налоговые и другие выгоды (стимулы)

Энергоэфективные технологии всегда дороже обычных технологий, что является основным препятствием для их широкого внедрения. Основным способом стимулирования внедрения прогрессивных энергоэфективных технологий являются административные методы государства. К таким, в частности, можно отнести приоритетное кредитование, компенсацию процентных ставок по кредитам, повышение норм амортизации, систему целевых субсидий, а также налоговые стимулы. Все перечисленные методы стимулирования предусмотрены законодательством Украины, но «работают» на энергоэфективность пока что только единицы.

Важное значение имеют налоговые стимулы, которые, кстати сказать, предложены к использованию одними из первых.

В частности, предприятия, которые занимаются внедрением и использованием энергосохраняющих мер и энергоэффектиивных проектов имеют возможность уменьшить налог с прибыли предприятий на 50 % от суммы прибыли, которая подлежит налогообложению. При этом чтобы получить такую налоговую льготу, такому предприятию необходимо быть включенным в Государственный реестр предприятий, учреждений, организаций, которые занимаются разработкой, внедрением и использованием энергосберегающих мер и энергоэффективных проектов.

Предусловиями включения в указанный Государственный реестра являются включения предприятия в отраслевую программу по энергосохраниению и наличие позитивного заключения экспертизы о соответствии энергосохраняющих мер и энергоэффективных проектов, которые уже внедрены или находятся на стадии разработки и внедрения, критериям энергосохранения.

Следует также указать, что такая налоговая льгота действует на протяжении пяти лет с момента получения первой прибыли в результате повышения энергоэффективности производства.

В общем порядке таким моментом касательно аренды можно считать получение арендодателем арендной платы за месяц, в котором арендодатель был включен в Государственный реестр.

Ввоз на таможенную территорию соответствующего энергоспберегающего и энергоэффективного оборудования и материалов освобождается от уплаты НДС и ввозной пошлины. Перечень такого оборудования предусмотрен в соответствующем постановлении Кабмина.

В ближайшие год-два следует ожидать внедрения других стимулов повышения энергоэффективности.

Сначала «зеленое» здание, потом - «зеленая» аренда

По общему принципу «зеленая» аренда является производной от самого здания, в котором такая аренда предлагается. Будущему арендодателю необходимо обеспечить энергоэффективность здания, которая заключается, в частности, в уменьшении количества энергии, потребляемой на отопление, вентиляцию, освещение. Важной является теплоизоляция. Однако, энергоэффективность здания - это не только действия, но и документ, который это подтверждает. Таким документом является Энергетический паспорт здания. Начиная с 01.01.2009 г. в практике проектирования зданий составление Энергетического паспорта стало обязательным.

Энергетическая паспортизация строений предусматривает присвоение зданию соответствующего класса энергетической эффективности (обозначается латинскими буквами «A», «B», «C», «D», «E», «F», где «A» соответствует зданиям с наилучшими показателями энергоэффективности, а «F» - зданиям с наихудшими показателями).

Базовым уровнем энергоэффективности является уровень «С», т.е. энергоэффективность всех новых или реконструируемых зданий не должна быть ниже этого уровня. Если уровень энергоэффективности ниже, тогда необходимо разрабатывать меры по повышению энергоэффективности здания и доведения его до уровня не ниже «С».

Однако, как мы уже указали, такая паспортизация обязательна только для новостроящихся и реконструируемых зданий. Порядок энергетической паспортизации строений, которые эксплуатируются, а также проведение их энергоаудита пока находиться на стадии разработки. Долгожданным является принятие Закона Украины «Об энергетической эффективности зданий».

Договор нам поможет

При наличии энергоэфективного здания можно говорить о внедрении «зеленой» аренды. Более того, это даже является необходимостью, в частности в тех случаях, когда арендодатель пользуется налоговыми льготами, что напрямую связаны с энергофективностю здания. Понижение энергоэфективности здания ввиду ненадлежащих действий или бездействия арендатора может вести к потере статуса энергоэфективного здания и, как результат, потере налоговых льгот. Более того, базируясь на общей практике взаимоотношений с налоговыми органами, можно предположить, что понижение энергоэфкективности и продолжение пользования налоговыми льготами может быть расценено как уклонение от уплаты налогов.

Аргументом в пользу «зеленой» аренды является также то, что энергоэфективность является предметом государственного контроля, который проводит Госкомиссия по энергосбережению. Невыполнение предписаний  Комиссии может стать основанием для обращения последней в прокуратуру.

«Зеленые» положения «зеленой» аренды

В этой связи актуальным становится прописание положений, которые смогли бы обеспечить надлежащее использование арендатором энергоэфективного оборудования, а также определять его обязательства по нахождению (поведению) в таком здании, поддержанию высокого уровня его энергоэфективности.

В общем, положения законодательства касательно аренды не содержат каких-либо специальных положений касательно энергоэфективности. Однако, наличие такого обязательства арендатора, как пользование вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора, дает возможность урегулировать такие взаимоотношения на усмотрение сторон.

Кроме того, договор может содержать механизм уменьшения арендной платы в случае, если, например, арендодатель будет включен в Государственный реестр и получит налоговые льготы. Сбалансирование налоговой льготы и уменьшения арендной платы в результате которого для арендодателя достигается позитивный финансовый эффект может стать довольно весомым конкурентным преимуществом последнего.

Дополнительного урегулирования требуют взаимоотношения касательно улучшения и ремонта помещений. Более того, считаю, что «зеленую» аренду в некоторых случаях можно структурировать через улучшение помещений. В частности, законодательство Украины предусматривает возможность компенсации стоимости улучшений или зачет их стоимости в стоимость платы за пользование вещью. Более того, законодательство указывает на возможность компенсации необходимых издержек, что полностью соотносится с принципами «зеленой» аренды. Дополнительно следует урегулировать взаимоотношения сторон и юридические последствия не проведения таких улучшений или осуществление их с нарушением договора аренды.

Также положения договора «зеленой» аренды могут быть выписаны таким образом, чтобы мотивировать арендатора уменьшить потребление коммунальных услуг, использовать энергоэффективные и экологические продукты, офисное предметы и оборудование.

Также защиты требуют права арендатора во время проведения арендодателем мер по повышению энергоэффективности здания, ведь такие меры, скорее всего, будут связаны с ограничением доступа к арендуемым помещениям, невозможностью их использования (их части) на протяжении некоторого времени, и т.д. Все это может быть связно, в частности с тем, что если по результатам энергоаудита будут получены результаты, которые отвечают классам «D», «E», «F», необходимым является разработка мер касательно повышения энергоэффективности здания и доведения его до класса не ниже «С».

В завершение проведем несколько положений из «зеленых» договоров, которые, надеемся, помогут читателю дополнительно сформировать общее первое впечатление о таких договорах:

«Объект аренды отвечает сегодняшним действующим техническим требованиям, установленным законодательством Украины для офисных и административных зданий, в частности на сегодня действующим следующим требованиям касательно энергоэффективности зданий...».

 «Меры по изменению крыши и внешнего фасада, обновление изоляции, стен, потолков, замена окон и дверей, установка нового отопительного оборудования и батарей, а также установка прочего оборудования с целью внедрения возобновляемых источников энергии в любом случае считаются адекватными (обоснованными), когда срок строительства не превышает [...] недель / месяцев и полезная площадь Объекта аренды не уменьшается на больше чем [...] %».

Источник статьи - www.business.ua

Читайте самые интересные истории ЭлектроВестей в Telegram и Viber

По материалам: ЭлектроВести
Теги
блог
ELEKTROVESTI.NET экономят ваше время
Подпишитесь на важные новости энергетики!
Подпишитесь на ЭлектроВести в Твиттере
Самое читаемое